La tokenización de activos como inversión refugio: qué es y para qué

1. INTRODUCCIÓN

Desde que se creó el concepto del dinero como unidad de cuenta, siempre se apoyó en los tres pilares del concepto:

• Unidad de cuenta: como unidad de valor entre activos, materia en especie, o simplemente como factor simplificado de contabilidad.
• Factor líquido: es decir, valor reconocido por todas las partes y fácil conversión a otro activo, o producto.
• Valor refugio o ahorro: permitir la acumulación en un espacio temporal conservando su valor original.

Estos tres pilares, han ido sufriendo pequeños temblores motivados por circunstancias internacionales, que han originado preguntas con no fácil respuesta:

¿Si el cash (dinero monetario), pierde valor para una mayoría, deja de ser dinero?

¿Cómo vencer a la inflación y garantizar así cualquier ahorro?

¿Los bancos que estrategia a largo plazo proponen para evitar la caída del valor del dinero? ¿Porque reclaman la impresión de más dinero, si va en contra de los intereses de sus clientes?

2. LA INVERSIÓN NI SE CREA NI SE DESTRUYE, SE TRANSFORMA

Sí tomamos cómo referencia la demanda agregada, podemos observar cómo el ahorro de las familias y la inversión por parte de las empresas, deja vacíos de nomenclatura, como la inversión de las familias o el ahorro de las empresas.

Ambas, tienen el objetivo de mantener como mínimo el valor de lo generado hoy, al menos en un corto plazo de tiempo, pero con mucho más sentido, a largo plazo.

Es evidente que en España, está muy difundida la inversión inmobiliario, percibiendo dicha inversión como valor refugio e incluso como activo que no solo acumula valor sino que correctamente gestionado ocasiona renta anual.

Este boom en inversión dio lugar durante muchos años a un gran movimiento en el sector de la construcción, siendo uno de los motores de la economía nacional e incluso foco de inversores internacionales.

Desde el sector bancario se apostó por una bajada de los tipos de interés (desde 1.994 se origino el cambio de la curva de los tipos de interés), creando un cambio de mentalidad en las inversiones e incentivando a las inversiones largo placistas (cambio de fiscalidad en 2003 y 2007).

En el gráfico 1, podemos ver el cambio de curva en 1994, que dio paso a la entrada de capital extranjero posteriormente. Poniendo el foco en inversiones más a largo plazo.

Esta tendencia favorable, rubricó en 2007-2009, una estampida de las inversiones en bolsa, en detrimento de inversiones en activos inmobiliarios, bien en compras sobre plano para especular con la revalorización en el momento de la entrega de llaves, o bien más a largo plazo. Era un momento muy dulce, todo se compraba, todo se vendía, los precios crecían, y todo era sujeto a financiación bancaria. Pero….

…. Toda inversión no acotada en tiempo, es un gasto vacío. Y todo ahorro sin uso es una inversión negativa.

La inversión inmobiliaria es una estrategia a largo plazo, que en función del perfil del inversor, debe ir acompañada de una estrategia a medio y corto plazo. Disponer de una segunda y tercera vivienda, puede ser insostenible en muchos casos y provocar la quiebra personal en otros cuantos más.

El riesgo mayor asociado a invertir en activos inmobiliarios es que debe dejar retenido un elevado capital inicial frente a un bajo rendimiento puntual en caso de re-venta o anual en caso de alquiler.

Se hicieron famosas frases como, “Has hipotecado tu vida laboral”, “Me he casado con el banco” , y otras tantas.

Viendo la gráfica anterior, aceptamos el hecho de dedicar al menos 1/3 de nuestro sueldo a pagar una vivienda. Dando por hecho que la vivienda seguiría subiendo sin perder valor, y que además nuestro trabajo sería por mucho tiempo la fuente principal de ingresos o ahorro.

Podemos además, ver cómo se comportó una inversión en activo inmobiliario frente a la inversión en el bono español. (Siempre entendiendo la compra de una vivienda como elemento de inversión no como de primera necesidad).

En el gráfico anterior, observamos como la referencia del 3,8% a 10 años, es la referencia de inversión a tomar en cuenta. Valores que son muy fácil superables a través de una propuesta de valor centrada en la tokenización.

En el siguiente post, entraré en más detalles sobre las posibilidades y oportunidades de éste mercado, del punto actual, y de cómo la tokenización apalanca la oportunidad tradicional a unas nuevas exigencias de inversores y usuarios.

3. Pero, ¿En qué punto nos encontramos ahora en 2020?

La necesidad de inversión a día de hoy y después de COVD, no ha desaparecido, es decir, las familias y las empresas siguen generando valor, ahorro y beneficio. Es más, aquellas inversiones o depósitos , están en un proceso de optimización y de búsqueda de nuevas y mejores rentabilidades. Con lo que, porque no abordar el punto de fricción de las inversiones inmobiliarias:

• El capital elevado: los pequeños inversores, no pueden acceder a la inversión.
• La obligatoriedad de mantener la inversión a largo plazo.
• Los impuestos y otros gastos derivados de la compra-venta.
• El tiempo de espera entre la compra y la venta. (liquidez muy reducida).

Pero a la vez mantener los puntos de oportunidad de la inversión en activo inmobiliario.

• La garantía de un activo físico.
• La reducida volatilidad en caso de caída de precio del mercado inmobiliario.
• Oportunidades de negocio en suelo urbano consolidado.

4. Entonces.., ¿Cómo unir oferta y demanda?

Desde la entrada de blockchain como elemento de cambio social y de traspaso de valor digital, se denomina el internet del valor, se han abierto muchas posibilidades y ha aplanado y reducido las condiciones de entrada a nuevos players. Blockchain está permitiendo:

• Reducir las comisiones de compra venta de activos digitales.
• Transparencia y confianza entre las partes.
• Velocidad de la transacción.
• Entrada a micro inversiones.

Pero no quiero en este post quedarme en términos genéricos o en puntos de mejora globales, sino poner el foco en que supone la tokenización y el impacto en el individuo.

La tokenización es la digitalización o virtualización del valor que tiene un activo físico, partiendo de la base de que el activo tiene un valor real y que siempre alguien estaría dispuesto a pagar por él mismo.

Esta parte es quizás la más sutil, pero la más importante, valor para un tercero, por ejemplo Dalí seguramente en sus primeros esbozos no dio valor a los mismos, pero un tercero seguramente si y pagaría por ellos. Y hoy en día, mucho más (evolución del precio del activo).

5. Tokenizar el valor real

¿Qué es susceptible de tokenizar? Cualquier cosa que tenga valor para un tercero, y en este punto, tokenizar algo tan físico como una vivienda o un inmueble, quizás sea la transición más sencilla a hacer entre el mundo cripto y el mundo tradicional. Porque es algo material tangible, en el que un gran porcentaje de personas ha aceptado y acepta como inversión segura.

Ahora bien, todavía existen muchas limitaciones a nivel legal sobre el traspaso de un valor no digital a 100% digital, especialmente si entramos en la clasificación de utilities, securities, etc. Puesto que aunque la tecnología vaya varios años por delante de la regulación, debe adoptar formas más conservadoras y cumplir requisitos mínimos para poder difundirse y comercializarse.

La primera aproximación valida es la tokenización de los derechos sobre el activo inmobiliario, de tal manera, que dado que la transmisión física a través del registro de la propiedad no es posible aún, si se digitalice todo lo que representa dicho activo: en derechos, ingresos o valor que aporta.

Con lo que un bien inmueble estaría representado por un número concreto de tokens, que representan el derecho real sobre el mismo: derecho de alquiler, derecho de cesión, etc. Ahora mismo este tipo de tokenización no se puede elevar a una escritura pública, dado que solicitan que el derecho sea real y existente.

Pero sí nos fijamos en el valor que tiene para un inversor un activo inmobiliario, se centra en dos parámetros: plusvalía del valor en caso de venta y renta por alquiler. El resto de características son irrelevantes para él.

De tal manera, que él token en palabras sencillas, es un contrato automatizado, donde el emisor de los tokens, se compromete al pago de las plusvalías generadas por el inmueble o/y de la renta de alquiler. Obviamente en dicho contrato se estipula que el inmueble es de cesión o uso exclusivo para éste fin.

Todo este proceso tiene una inmediatez sin precedente, sí se trabaja en cripto directamente. Pero no excluye hacer el proceso de conversión a Fiat. Con lo que todo inversor ser de cripto o no, es susceptible de entrar.

En el siguiente post, entraré en más detalles sobre las posibilidades y oportunidades de éste mercado, que a la vez que es muy tradicional debe adaptarse a las nuevas exigencias de inversores y usuarios.

Hablaremos de las barreras de entrada a la inversión extranjera dentro de un país, de la necesidad de acceder a nuevos pequeños inversores, a la liquidez de un sector que acumula mucho valor,..etc.

6. ¿Por qué diferenciamos inversión de ahorro?

Para terminar este grupo de posts me gustaría aclarar el concepto de inversión o ahorro. Culturalmente son términos opuestos, tanto en el concepto de plazo (ahorro es a medio-largo plazo), en términos lucrativos (ahorro tiene una expectativa lucrativa baja) y en términos de riesgo (ahorro es algo que mantiene su valor con riesgo completamente nulo).

Culturalmente el término ahorrar ha sido guardar en una cuenta corriente dinero o unidades monetarias, con posibilidad de liquidez inmediata, es decir usables o transferibles en apenas minutos. Es una actitud que proviene del miedo a tener que sufragar cualquier imprevisto. Pero, ¿Es completamente seguro tener dinero en una cuenta bancaria? ¿Está protegida de riesgos como la inflación, depreciación de la moneda, o simplemente de ciberataques y uso delictivo..?

Quizás este término resulte atrevido, pero crear valor para generar ahorro es perderlo de manera pasiva. O en otras palabras, ahorrar es invertir de manera poco eficiente.

Volviendo al término tradicional ahorro, en España era habitual ahorrar en fondos de pensiones y activos inmobiliarios como referencia de bajo riesgo a largo plazo. Con lo que basándonos en la seguridad y rentabilidad que da un activo inmobiliario (elegido coherentemente), y usando la tokenización como representación fidedigna de dicha propiedad y de sus derechos retributivos, podríamos tener un vehículo de ahorro / inversión más eficiente. ¿Y por qué mas eficiente? Porque permite ser mucho más liquido que un activo inmobiliario tradicional, con lo que se transforma en inversión tanto a corto como a largo plazo.

¿Por qué aumenta la liquidez?

Muy sencillo: al representar la inversión del inmueble en tokens y estos permanecen incluidos en un pool de liquidez descentralizado, el precio del token está condicionado no solo por el propio valor derivado de los derechos de alquiler o venta, sino además por el precio o valor que terceras partes le dan al mismo (es decir, sujeto a oferta y demanda). Ello provoca un flujo de liquidez constante y real, contrastable y accesible a cualquier persona del mundo (previa validación en Whitelist).

¿Qué inmuebles son susceptibles de tokenizar?

Realmente cualquiera, pero cualquiera que tenga valor para un tercero. Este punto es interesante dado que provoca que la inversión usando la tokenización se desvíe de la tendencia de especulación para centrarse en un valor de rendimiento menor pero continuado en el tiempo.

Por otro lado abre las puertas a tokenizar inmuebles ubicados en cualquier parte, mientras tengan valor representativo y se pueda justificar su propiedad de manera fehaciente. Y por último cualquier persona al otro lado del mundo podría invertir en un inmueble localizado en España. ¿Podrías comprar un inmueble en otra parte del mundo con la facilidad de un click, sin estar tokenizado?

Es disrupción en estado puro, poniendo al pequeño inversor en el centro de todo este movimiento. Es tiempo de cambios.

Nota: Desde Reental y Tutellus siempre recomendamos la formación en Blockchain y finanzas como complemento a tu cultura de inversión.