La nueva ley de la vivienda y sus consecuencias para el sector inmobiliario

El pasado 26 de octubre el gobierno de coalición aprobó la nueva ley de la vivienda 2021, la cual abarca la limitación en el precio de alquiler en ciertas zonas del territorio español. Esta nueva ley de la vivienda 2021 define también lo que se entiende por vivienda digna y adecuada. «Una vivienda digna es aquella que es habitable, que es accesible, que es eficiente energéticamente y que garantiza, también, el acceso a los suministros básicos sin que su disfrute suponga un esfuerzo financiero inasumible por parte de los ciudadanos». Se decidió aclarar este concepto pues tiene mucha relevancia en las medidas tomadas por el gobierno para regular el alquiler.

En este artículo vamos a repasar los puntos que esta nueva ley conlleva, cómo afecta al sector inmobiliario y ejemplos en otros países. Las medidas que se tratan en esta nueva ley son las siguientes:

Alquileres públicos en las nuevas promociones de viviendas

Las promociones de obra nuevas tendrán que reservar el 30% de las viviendas disponibles para ser destinadas a parque público, siendo la mitad (15%) destinadas a alquiler social.

Qué se considera una «zona tensionada» en la ley de vivienda

Declarar a una zona o un barrio como zona tensionada dependerá del Estado y de cada una de las Comunidades Autónomas, decisión que deberá revisar también el ayuntamiento del municipio. Si una zona es declarada como tensa, esta tendrá una duración mínima de tres años prorrogables año a año para evitar una subida de los precios de las viviendas de alquiler.

Uno de los aspectos que identifica a una zona como tensa es el hecho que el precio medio del alquiler sea igual o superior al 30% de los ingresos medios de los habitantes de la zona en cuestión. Por lo que si los ingresos medios de un barrio son de 25.000€, el precio de los alquileres no debe superar los 5.000€ anuales.

Ventajas fiscales para pequeños propietarios para bajar el precio de alquiler

Los pequeños propietarios, es decir, los que tengan menos de 10 viviendas en su poder, tendrán la capacidad de optar a incentivos fiscales y grandes descuentos con el objetivo de incentivar la bajada del precio del alquiler en las viviendas que posean. Tales incentivos podrán alcanzar incluso el 90% de las rentas que obtengan los propietarios en el caso de que accedan a una bajada del precio de alquiler. Estas son algunas de las bonificaciones que se han estipulado:

• Bonificación del 50% en caso de reducir el precio del alquiler en un 5% respecto al contrato anterior.
• Bonificación del 70% si se alquila por primera vez a jóvenes de entre 18 y 35 años, o si se trata de un contrato que implica mejoras en el inmueble.
• Bonificación del 90% si el arrendador con una vivienda en una zona declarada “tensionada” que tiene el precio de alquiler en 800€ lo reduce un 5%, es decir 760€. Al tratarse de una zona tensionada las bonificaciones son mayores a las situaciones mencionadas anteriormente.

Más impuestos para las viviendas vacías

Para incentivar a los propietarios de viviendas vacías a que alquilen el inmueble, aunque sea a un precio menor del que esperaban, el gobierno ha propuesto que los propietarios con más de cuatro inmuebles en el mismo municipio y sus viviendas lleven más de 2 años vacías se les aplicará un recargo en la tasa del IBI de hasta el 150%. Cabe destacar la matización del gobierno, ya que la nueva norma tendrá en cuenta «las distintas competencias existentes en la materia».

En este caso deberán ser las comunidades autonómicas las que decidan si limitar los precios en las zonas tensionadas o no.

Limitación del alquiler a viviendas de grandes propietarios

Los grandes propietarios (más de 10 viviendas) deberán adaptar el precio del alquiler al índice de referencia de la zona en la que se encuentre el inmueble, sobre todo teniendo en cuenta las zonas tensionadas anteriormente mencionadas.

Bonos de ayuda para jóvenes

El presidente del gobierno anunció con la nueva ley de la vivienda un “bono joven” dotado de 250€ mensuales durante los próximos 2 años. Dicho bono beneficiará a jóvenes de entre 18 y 35 años con ingresos anuales inferiores a 23.725€.

La Ministra María Jesús Montero ha detallado que el mencionado bono joven estará limitado por el precio del alquiler a pisos con una renta de 600€.

Regulación de los desahucios

Es necesaria la mejora de la comunicación entre los jueces y los servicios sociales para lograr que los servicios sociales sean capaces de dar respuesta habitacional a aquellos hogares vulnerables. Para dar más tiempo y así poder solucionar este tipo de situaciones se propone la ampliación de 1 a 2 meses el plazo de lanzamiento de los desahucios cuando el propietario del inmueble es una persona física, si se trata de una empresa pasa de 3 a 4 meses.

Creación de la vivienda asequible incentivada

Junto a la vivienda protegida se crea la vivienda asequible incentivada, con el objetivo de que estos inmuebles sean destinados a alquiler con precios reducidos, lo que se considera un movimiento necesario para incrementar la oferta a corto plazo.

«Aquella vivienda de titularidad privada, incluidas las entidades del tercer sector, a cuyo titular la Administración competente otorga beneficios de carácter urbanístico, fiscal o de cualquier otro tipo, a cambio de destinarlas a residencia habitual en régimen de alquiler o de cualquier otra fórmula de tenencia temporal, de personas cuyo nivel de ingresos no les permite acceder a una vivienda a precio de mercado».

Creación de un fondo social de vivienda

Apuesta por un parque público de alquiler y una medida que hace muchos años que viene reclamando el sector inmobiliario. Es necesario recordar que desde 2015 se han creado en España en torno a 5.500 viviendas protegidas, de las cuales, menos de 1.000 se han destinado al alquiler.

Imposibilidad de cambiar la calificación de vivienda pública

Con la aceptación de esta nueva ley se considera el parque público de vivienda social como patrimonio, por lo que quedará protegido de manera permanente sin la posibilidad de ser enajenado.

Se establece la calificación indefinida de la vivienda protegida garantizando siempre un periodo de treinta años. Se fijan a nivel estatal unas condiciones básicas, definiendo un régimen de protección pública permanente de las viviendas protegidas que se promuevan sobre suelo calificado de reserva. En el resto de supuestos, se fija un plazo mínimo de descalificación de 30 años.

Principales consecuencias

Está claro que en este escenario encontramos a dos agentes principales, los arrendados y los arrendadores, por lo que también está claro de que manera y en qué medida afecta esta nueva ley a cada uno de ellos. No obstante la nueva ley puede afectar a agentes terceros, veámoslo:

• Aumento del alquiler no declarado, lo que reduciría equivalentemente la recaudación de impuestos.
• Disminución de la oferta en el caso de una salida masiva del mercado inmobiliario por parte de los propietarios, lo que irónicamente supondría un aumento en los precios de alquiler.
• Introducir enormes distorsiones de precios con los nuevos y antiguos precios de alquiler, creando alquileres privilegiados.

¿Cómo afecta este tipo de leyes a otros países?

En varias ocasiones no depende tanto de la medida que se aplique, sino en la manera que esta se aplique, por lo que no tiene que afectar solo de manera negativa al mercado inmobiliario. Una ley muy parecida fue aceptada en Berlín para lograr estabilizar en cierta medida la drástica subida de los alquileres en la capital alemana, en este sentido parece ser que han logrado frenar la subida de los alquileres, mientras que no se ha visto reducida la oferta ni la inversión en el sector inmobiliario. Por lo que deberemos esperar para comprobar que decisiones toman las Comunidades Autónomas y cómo afectarán estas al mercado inmobiliario y a los ciudadanos españoles.

Conclusión

Tal y como hemos mencionado deberemos esperar a ver la evolución de las medidas y de qué manera el mercado las adopta, no obstante desde Reental siempre buscaremos las mejores ofertas para nuestros inversores minimizando cualquier costo o riesgo, por lo que este tipo de ley no afectaría a nuestros inmuebles tokenizados.

Para no perderte ninguna de las oportunidades que presentamos, te recomendamos unirte a nuestro grupo de Telegram para conocer a los demás Reentels y a todo el equipo. Por supuesto te invitamos a echar un vistazo a nuestros artículos del blog para seguir informándote.

Bienvenido a la nueva manera de hacer finanzas, bienvenido a Reental.