¿Qué es una buena inversión inmobiliaria?

La inversión inmobiliaria es considerada una de las inversiones con más futuro y menos riesgo debido a su rentabilidad. Si a esto le sumamos que la demanda de viviendas de alquiler es cada vez mayor y que el precio de estas propiedades es relativamente alto, encontramos en este tipo de inversiones ganancias aseguradas.

Pero un aspecto importante es saber calcular la rentabilidad de un inmueble, para que de esta manera podamos medir cómo de ventajosa será la inversión que vayamos a realizar.

Entonces, ¿qué es la rentabilidad inmobiliaria y cómo sabemos cuándo es buena?

¡Sigue leyendo para descubrirlo!

¿Qué es la rentabilidad de inversión?

La rentabilidad es un porcentaje que expresa el beneficio obtenido de una inversión, y se mide en función de las pérdidas y ganancias experimentadas sobre la cantidad de dinero que se haya invertido. 

Por ejemplo: si el coste de un producto es de 1.000€ y lo acabas vendiendo por 1.400 € entonces tendrías un margen de ganancias de 400€, que sería el beneficio obtenido por la inversión.

Para tener la mejor inversión inmobiliaria es relevante tener en cuenta si se trata de una propiedad en venta o una que tendrás alquilada, además de los costos de mantenimiento y otros gastos de servicio.

Cómo calcular la rentabilidad de una inversión

Para saber calcular la rentabilidad, es fundamental comprender algunos conceptos clave, como las diferencias que existen entre rentabilidad bruta y neta.

• Rentabilidad bruta
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  La rentabilidad bruta es aquella  que sólo tiene en cuenta los beneficios obtenidos del alquiler y el precio de venta de la vivienda en alquiler. No tiene en cuenta el resto de costes que ha supuesto.
  
  Por ejemplo: Has comprado un piso que cuesta 250.000€ y lo has alquilado por 800€ al mes. Para hacer el cálculo de la rentabilidad bruta tendrás que tener en cuenta ambas variables:
  Ingresos brutos por un año de alquiler a 12 meses x 800€ al mes = 9600€ anuales
  Ingresos brutos / precio de la vivienda x 100 = 9600€ anuales / 250 000€ que ha costado el piso x 100 = 3,84 % de rentabilidad bruta

• Rentabilidad neta
  
  A diferencia de la rentabilidad bruta, la rentabilidad neta sí tiene en cuenta los gastos anuales asociados al inmueble, además de su coste y los ingresos anuales. Los gastos que se tienen en cuenta son los siguientes:

• Gastos de comunidad. En caso de que el inmueble forme parte de un edificio. Normalmente este gasto suele estar incluido en el precio del alquiler, por lo que habrá que restar este gasto al ingreso del alquiler.
• Impuesto sobre Bienes Inmuebles. Es un impuesto que el propietario deberá pagar anualmente y, por supuesto, restarlo a los ingresos que le suponga el alquiler.
• Gastos de gestión. Estos gastos se deben restar a los ingresos percibidos por el alquiler. Para ahorrar muchos dolores de cabeza, una buena opción es contratar a una empresa especializada en la gestión del alquiler para gestionar el inmueble alquilado de la mejor manera posible.
• Seguro del hogar o el seguro de impago de alquiler. Estos, entre algunos otros, son gastos que el propietario deberá restar a los ingresos por el alquiler.
• Reparaciones de la vivienda. El propietario está obligado a realizar las obras de conservación del inmueble para mantenerlo en condiciones de habitabilidad, por lo que estos gastos también habrá que restarlos. Además, también se puede incurrir en otros gastos que tendrá que asumir el propietario, como la reparación de algún electrodoméstico, por ejemplo.

Siguiendo con el caso anterior, tenemos los siguientes gastos:

Comunidad: 70€ al mes.

IBI: 200€ al año, 16,67€ al mes.

Gestión del alquiler: 41,25€ al mes.

Seguros y mantenimiento de la vivienda: 50€ al mes.

Precio de la vivienda: 250 000€

Ingresos brutos por alquiler al año: 800 x 12 = 9600€

Gastos del alquiler anuales: 70 + 16,67 + 41,25 + 50 = 177,92 x 12 = 2135,04€

Ingresos netos: 9600 – 2135,04 = 7464,96€

Rentabilidad neta: 7464,96 / 250 000 x 100 = 2,98 %

¿Qué rentabilidad se considera buena actualmente?

Al igual que todas las inversiones financieras, una inversión inmobiliaria sirve principalmente para acumular capital. Invertir en bienes inmuebles siempre puede salir provechoso, aunque es cierto también que existen inversiones más fructíferas que otras.

Según el Banco de España, actualmente una buena inversión es aquella que tiene entre un 4% y un 7% de rentabilidad neta.   

Cómo maximizar la rentabilidad de tu inversión inmobiliaria

Invertir en inmuebles es una de las opciones más atractivas para muchos inversores en España. Esto se debe a que el mercado inmobiliario en el país sigue siendo muy atractivo con un tamaño de mercado inmobiliario residencial de USD 153,1 mil millones y se prevé que registre una CAGR de más del 10% para este 2023.

Sin embargo, antes de realizar una inversión inmobiliaria, es importante tener en cuenta algunos aspectos clave para maximizar la rentabilidad.

A continuación, te compartiremos algunos consejos para a la hora de  realizar un buen análisis de mercado comparativo para identificar el precio apropiado de tu vivienda ¡Comencemos!

El precio, el factor diferencial de una buena inversión

El precio se convierte en un factor clave para concretar una operación inmobiliaria manejando un buen lapso de tiempo. Es decir, si el precio de una casa está por encima del valor habitual en mercado, la cantidad de interesados será muy limitada.

Tampoco se aconseja colocar un precio bajo para promocionar la vivienda y así hacerla mas atractiva en el mercado, ya que, estarás perdiendo rentabilidad por tu inversión

Optimiza la rentabilidad en tus inversiones inmobiliarias con un buen análisis de mercado AMC

¿Qué es AMC en el sector inmobiliario?

El AMC es una herramienta que permite establecer el valor de mercado de una propiedad.

Este elemento es indispensable para tener una orientación acertada sobre el precio ideal para una venta o para alquiler. Pero esta estimación debe estar bien fundamentada, para garantizarlo el AMC se basa en un exhaustivo análisis.

Uno de los principales pasos a aplicar al realizar un análisis de mercado comparativo es investigar la oferta actual de inmuebles similares al que se tiene pensado vender.

Gracias a esto, se consigue una orientación de mayor precisión sobre los rangos de precios manejados en el mercado. A su vez, este tipo de análisis aplicados en el mundo inmobiliario son canalizados teniendo otros factores en mente

Los factores clave que influyen en el precio de una propiedad

A continuación te nombramos   los factores más relevantes que influyen en el precio de una vivienda son los siguientes:

• Cantidad total de metros cuadrados de la propiedad.
• Antigüedad de la vivienda.
• Ubicación de la propiedad.
• Accesibilidad y cercanía a servicios públicos y privados.
• Calidad de la construcción.
• Existencia de áreas comunes o áreas verdes.
• Amenidades adicionales, como piscina, azotea, cochera

Cómo realizar un análisis comparativo de mercado efectivo para tu propiedad

Para realizar un análisis comparativo de mercado, es importante delimitar las características del inmueble, identificar las propiedades similares y comparar los precios por metro cuadrado.

Reental te deja una guía paso a paso para que puedas realizar tu propio análisis de mercado comparativo

1. Delimita las características del inmuebleUno de los primeros pasos para realizar un Análisis de Mercado Comparativo o AMC tiene que ver con identificar las características del inmueble. Aspectos como la ubicación o el tamaño son determinantes al establecer su valor de mercado.

Además de describir características como la ubicación o el tamaño de la vivienda, es importante que identifiques el área de terreno y el área de construcción. Otros factores importantes en este paso es identificar el número total de dormitorios y tener en consideración si se trata de una vivienda de una sola planta o si tiene varios pisos construidos.

Finalmente, la antigüedad de la vivienda también puede condicionar su precio ubicado en el mercado. Y la presencia de una azotea, piscina o una cochera supone todo un plus.

2. Realiza una comparativa con otros inmuebles

Una vez que has definido qué es lo que tiene y lo que no tiene una propiedad, es momento de realizar una comparativa teniendo como elemento de comparación a otras propiedades con características similares.

Esto te permitirá conocer cuál es el costo promedio para la venta de una propiedad similar a la tuya. Hay portales inmobiliarios desde los cuales es bastante práctico acceder a este tipo de datos como Idealista

Sin embargo, al hacer un análisis de mercado como este hay que tener en cuenta que el precio de oferta no siempre es proporcional al precio que se manejará de manera formal en el acuerdo de venta.

3. Ten en cuenta la ubicación geográfica

La ubicación es uno de los factores más importantes a tener en cuenta al momento de establecer el precio de un inmueble. Las propiedades ubicadas en zonas céntricas o en barrios exclusivos tienden a tener un valor más elevado.

Además, la cercanía a lugares de interés como parques, centros comerciales, colegios, hospitales, entre otros, también influyen en el valor de la propiedad.

Es importante realizar una investigación sobre la zona donde se encuentra la propiedad para saber si esta cuenta con una buena reputación y si hay planes de inversión o mejoras que puedan influir en el valor de la propiedad a largo plazo.

4. Identifica el valor promedio por metro cuadrado

El siguiente paso a aplicar para hacer un AMC o Análisis de Mercado Comparativo, esto te ofrecerá un rango de valor por metro cuadrado, este paso es esencial para optimizar la rentabilidad de tu inversión inmobiliaria.

Para identificar el valor promedio por metro cuadrado en tu área, puedes utilizar varias herramientas en línea. Un ejemplo claro que podrás apoyarte es en el portal inmobiliario “Fotocasa”, donde puedes encontrar información actualizada sobre el precio promedio por metro cuadrado de propiedades similares en tu zona.

Esto te ayudará a obtener un rango de valor por metro cuadrado y, en consecuencia, establecer un precio justo y adecuado al mercado para tu propiedad.

5. Estima el valor comercial de la propiedad

El último paso respecto a realizar un análisis de mercado comparativo en el sector inmobiliario tiene que ver con multiplicar el valor estimado por metro cuadrado por el área ocupada de la propiedad que desees vender.

Supongamos que quieres vender un apartamento de 50 metros cuadrados y has realizado el análisis de mercado comparativo para determinar que el valor promedio por metro cuadrado en la zona es de 2000 euros.

Para estimar el valor comercial de la propiedad, simplemente multiplicamos el área ocupada del apartamento (50 metros cuadrados) por el valor promedio por metro cuadrado (2000 euros):

50 m2 x 2000 €/m2 = 100.000 €

Por lo tanto, el valor comercial estimado de tu apartamento sería de 100.000 euros.

Este cálculo te dará una idea del rango de precios en el que deberías establecer el precio de venta de tu propiedad en el mercado inmobiliario.

6. Mantén tu propiedad en buenas condiciones

Mantener la propiedad en buen estado es fundamental para mantener su valor en el tiempo. Realizar reparaciones y mejoras que aumenten la calidad y funcionalidad de la propiedad puede ser una buena inversión a largo plazo.

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