Cómo saber si una plataforma tokeniza activos

La tokenización de activos inmobiliarios ha revolucionado el mundo financiero, ofreciendo nuevas oportunidades de inversión y financiamiento. En este artículo veremos cómo identificar plataformas confiables que realmente tokenizan activos, así como las regulaciones que rigen este proceso en diferentes partes del mundo. 

Regulación tokenización inmuebles

Hasta aquí ya vimos que la tokenización de activos es el proceso de trasladar la representación de un activo físico real (bienes raíces, obras de arte, acciones o inmuebles) a un token digital en la blockchain. Una propiedad tokenizada es una representación de valor de una propiedad que se lanza en una plataforma, como puede ser Reental, materializándose en un token. 

Es importante comprender los límites de esta práctica. En un contexto general, es fundamental reconocer los desafíos regulatorios que se puede enfrentar aquella empresa que tokenizaca activos. Los derechos de propiedad en el mundo entero están estrictamente regulados y su otorgamiento, modificación, transferencia o terminación requieren de documentos públicos. Por lo tanto, para que la tokenización de la propiedad inmobiliaria sea una realidad, sería necesario realizar modificaciones sustanciales en la regulación existente.

La regla aquí reside en encontrar una articulación que vincule las partes, tanto el inversor como con la empresa que tokeniza, encontrar un punto en común que pueda armonizar los derechos y obligaciones por ambos lados. Por lo general nos debemos adecuar a contratos privados dentro de marcos regulatorios hasta que la leyes mismas se modernice a las nuevas tendencias.

Regulación Unión Europea (España)

Lo más natural sería tokenizar directamente un inmueble, pero a día de hoy en España el Registro de la Propiedad no permite la posibilidad de registrar como propietarios a direcciones en una blockchain, así como que el cambio de propietarios sea dinámico y pueda realizarse de forma automática y sin burocracia. El registro de la propiedad sigue siendo un ente centralizado donde los propietarios de los inmuebles están forzados a pasar por él. 

Alternativas a la fecha hay varías que pueden articular de forma correcta la representación del inversor y a la vez la legalidad en la operación. Los derechos de propiedad más comunes en los tokens inmobiliarios de la UE son diversos, pero principalmente incluyen:

1. Participación en derechos de crédito respaldados por el bien inmueble.
2. Participación en las empresa propietaria del bien inmueble.
3. Participación en los beneficios generados por el bien inmueble.

Estos tokens permiten a los inversores tener acceso a una fracción de la propiedad de un bien inmueble, lo que les otorga derechos de explotación y venta del mismo, aunque el propietario siempre será la empresa que emite los tokens. Esto significa que los inversores pueden beneficiarse de la propiedad del inmueble sin tener que adquirirlo en su totalidad.

En Reental vamos a tokenizar un préstamo participativo asociado a cada inmueble. A tal efecto, se rige por el contrato y por las disposiciones contenidas en el acuerdo de sucripción que se realiza por cada inmueble lanzado en Reental.

A través del préstamo participativo conseguimos que un propietario del token (token holder), sea beneficiario de la ganancia económica generada por la explotación del inmueble. De esta manera los dividendos repartidos serán íntegros para los token holders, y su cuantía dependerá exclusivamente del desempeño en la gestión del inmueble, el valor generado por su alquiler y su posible venta.

Regulación Estados Unidos 

En los Estados Unidos, la tokenización de activos inmobiliarios está sujeta a la supervisión de la Comisión de Bolsa y Valores (SEC), que establece requisitos específicos para la emisión y negociación de tokens. La SEC es el organismo encargado de proporcionar transparencia y confianza en los mercados financieros, incluyendo la emisión y negociación de tokens inmobiliarios. Los security tokens, que representan títulos valores tradicionales en blockchain, deben cumplir con la legislación federal sobre valores establecida por la SEC. 

Por otro lado, Reental, una de las empresas líderes en tokenización inmobiliaria, opera bajo este marco regulatorio, esto significa que cualquier token emitido debe cumplir esta normativa. Por lo que cada propiedad se adquiere a través de una nueva LLC que se vincula directamente con el inmueble y su explotación. Esta estructura proporciona el cumplimiento normativo tanto para los inversores estadounidenses acreditados (a través de la Reg 506 c) como para los inversores internacionales (a través de la Reg S). A diferencia de España, aquí tokenizamos las acciones de la LLC

Regulación Resto del Mundo 

En cuanto a la tokenización, el marco legal en Argentina aún está en evolución, la ley N° 27.349 regula los Sistemas de Financiamiento Colectivo, con el objetivo de fomentar los canales de financiamiento para proyectos emprendedores.

En cuanto a la tokenización, el marco legal en Argentina aún está en evolución. La creación de un token no genera vínculo jurídico explícito, ni garantiza y otorga derechos u obligaciones normales. Para que exista un vínculo jurídico debe haber un contrato que lo garantice. O un “smart contract” en la blockchain, respaldado por un contrato privado en papel o realizado ante Escribano. Además, quien realice la tokenización y ponga a disposición del público las representaciones digitales de valores puede incurrir en una oferta pública de valores negociables sin autorización por parte de la Comisión Nacional de Valores (CNV). Se están impulsando varios proyectos de leyes, tal como lo hablamos en el siguiente artículo, que hacen referencia a las transacciones y operaciones civiles y comerciales de cripto activos, lo que podría incluir la tokenización de activos inmobiliarios y el crowdfunding basado en blockchain en un futuro cercano.

Sería beneficioso un marco regulatorio claro y flexible, para poder generar y ofrecer públicamente los activos tokenizados, así como la herramienta jurídica utilizada para vincular el token con el bien o la cosa que se pretende tokenizar, y su inscripción en los registros de propiedad respectivos.

¿Cómo identificar si una plataforma realiza el proceso de tokenización de activos? 

La tokenización de activos  puede llegar a ser un proceso complejo, es por eso que definimos unos pasos simples  para detectar si una plataforma realmente tokeniza un activo.

Para asegurarse de que una plataforma realmente tokeniza activos el primer paso es fundamental, consta de verificar si la plataforma tiene experiencia y credibilidad en el mercado de la tokenización de activos inmobiliarios. Nos referimos a identificar el equipo de desarrolladores que está por detrás del proyecto, la red por la que operan y el tipo de token y protocolo que adopta.

Otro punto, es asegurarse de que la plataforma ofrezca wallets seguros y servicios de custodia confiables para proteger los tokens de los inversores. Una de las wallets más usadas y confiable es Metamask protegiendo tus token de forma segura

Además, investigar si la plataforma utiliza los contratos inteligentes para diseñar la emisión, regulación y transferencia de tokens es fundamental. Aquí es muy importante asegurarse que se vincule por medio de un contrato en el  “smart contract” que respalde el contrato privado con los términos que rige el token, debe incluir los derechos y obligaciones de los inversores, los plazos y las condiciones para el pago de dividendos y el proceso de venta.

Por último, confirmar que la plataforma cumple con las regulaciones locales e internacionales relacionadas con la tokenización de activos inmobiliarios es esencial.

La tokenización de activos, ya sea bienes inmuebles, acciones o cualquier otro activo, ofrece nuevas oportunidades de inversión. Ofrece acceso a nuevas fuentes de financiamiento, mediante la emisión de tokens permite a los inversores comprar una fracción de los activos de la empresa, lo que puede ser una alternativa atractiva para la recaudación de fondos.  Al evitar los errores comunes y seguir los pasos clave, los inversores pueden aprovechar al máximo los beneficios de la tokenización y contribuir al crecimiento y desarrollo del ecosistema blockchain.  Esto no solo aumenta la velocidad de las transacciones, sino que también reduce los costos asociados y simplifica la complejidad del proceso.

Como lo hace Reental

Un ejemplo destacado de plataforma que tokeniza activos inmobiliarios de manera confiable es Reental. Contamos con una sólida experiencia en el mercado cumpliendo con todas las regulaciones pertinentes. 

• Identificación del Activo: Evaluar su valor actual y su potencial ingreso para la tokenización. Una forma de evaluar el potencial de ingresos de un inmueble es analizar el mercado de alquileres en la zona donde se encuentra el inmueble. Se pueden buscar propiedades similares en la misma ubicación y comparar los precios de alquiler para tener una idea de cuánto se puede esperar obtener en ingresos por alquiler. Además, es importante tener en cuenta factores como la tasa de ocupación esperada, el potencial de revalorización del inmueble, el costo de mantenimiento y cualquier otro gasto relacionado con la propiedad.
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• Estudio de Factibilidad: Se evalúa la viabilidad de la tokenización del activo, considerando su naturaleza y valor. Se debe establecer un marco legal y regulatorio para cumplir con las leyes y proteger a los inversores. En Reental cada inmueble tiene su propio modelo de negocio o explotación, el cuál debe reflejarse en un whitepaper, bajo la normativa de la CNMV o SEC.
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• Token y Plataforma: Por ejemplo nosotros  utilizamos Security tokens, ya que se trata de un producto financiero regulado funcionando dentro de la Red Polygon. Siempre verificar en este punto el tipo de token y la red blockchain en la cual operará.
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• Contrato Inteligente: Creamos un contrato inteligente que describa los términos de la tokenización y garantice los derechos y obligaciones de las partes. Los términos del contrato inteligente que rige el token, debe  incluir los derechos y obligaciones de los inversores, los plazos y las condiciones para el pago de dividendos y el proceso de venta.
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• Emisión y Distribución de Tokens: Una vez cumplimentada los puntos anteriores realizamos las bases para un correcta emisión y distribución de los tokens según los términos establecidos en el contrato inteligente, definiendo la oferta de tokens y otros requisitos en la plataforma.
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• Registro y Mantenimiento: En Reental  cumplimos con nuestras obligaciones legales y reglamentarias correspondientes como es  mantener un registro actualizado de los titulares de tokens mediante los requisitos de KYC (Conozca a su cliente) y AML (Lucha contra el lavado de dinero), gestionamos los repartos de ganancias.
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• Dotación de liquidez: Cualquier token que se lance e integre debe ir acompañado de liquidez, para favorecer y fomentar el ecosistema alrededor del mismo. Sin duda, uno de los puntos críticos en los que desde Reental hacemos siempre mucho hincapié y estamos trabajando para mejorar cada día nuestro mercado secundario p2p.

Como ya se describió, la tokenización de un activo es un proceso que implica la ejecución de algunos pasos más o menos constantes en las empresas que se dedican a esta actividad.

Gracias a su carácter abierto que permite la participación general de mercados a través de los Security Token Offerings (STO) se pueden abrir nuevos mercados a cualquier persona en el mundo, lo que permite que el capital disponible fluya hacia mercados no líquidos, abriendo un mundo lleno de oportunidades.

Como ya se mencionó la tokenización de activos utilizando la tecnología blockchain es una actividad bastante reciente, y por ende existen muchos aspectos que se deben estudiar profundamente. Se debe tener presente qué garantías de éxito nos ofrecen las diferentes partes que conforman el sistema. Lo que redundará en una mayor tranquilidad y confianza al momento de invertir.